Was genau ist die Geschossflächenzahl ?

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein Maß der baulichen Nutzung und findet hauptsächlich Verwendung im Baurecht, speziell des Bauplanungsrecht.

Die Geschossflächenzahl (&20 BauNVO), abgekürzt GFZ, gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an. Die GFZ ist eine dimensionslose Größe und wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.

Beispielrechnung: Alle Geschossflächen zusammen (400 m²): Fläche des Grundstücks (500 m²) = 0,8

Beispiel: Ein Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und eine GFZ von 1,0. Die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden darf somit ebenfalls 500 m² betragen. Man könnte beispielsweise ein viergeschossiges Gebäude mit jeweils 125 m² Geschossfläche pro Geschoss errichten (4 × 125 m² = 500 m²). Hätte dasselbe Grundstück eine GFZ von 0,5, würde die maximal zulässige Summe der Geschossflächen 250 m² betragen (500 m² × 0,5 = 250 m²). Bei einer GFZ von 1,2 dürfte eine maximale Geschossfläche von 600 m² errichtet werden (500 m² × 1,2 = 600 m²).

Wikipedia – Maß der baulichen Nutzung

Wieso ist die Geschossflächenzahl so bedeutend?

Die Geschossflächen Zahl multipliziert mit der Grundstücksgröße ergibt die zulässige Geschossfläche, anhand dieser wird die Beitrag pro Geschossfläche errechnet.

Geschossflächen Zahl x Grundstücksgröße [qm] = zulässige Geschossfläche [qm]

Beispiel

0,5 X 1000 [qm[ = 500 [qm]

Der vorläufige Beitragssatz beträgt pro m² Geschoßfläche beträgt 2,67 € und ist somit der große Kostentreiber in der Berechnung des Beitrags.

Wie ist die Geschossflächenzahl verteilt?

Leider gibt es seitens der Gemeinde und des KZV keine transparente Darstellung der Verteilung der Geschossflächenzahl. Das Bürgerforum hat dies für den Ortsteil Lindelburg in Schwarzenbruck erstellt:

In dem Ortsteil Lindelburg mit ca. 1200 Einwohner auf einer Fläche von 0,8 km² gibt es eine inhomogene Verteilung der Geschossflächenzahl von 0,4 bis 1.5. Bei Gebiete ohne Markierung konnte die GFZ nicht vom Bürgerforum ermittelt werden, da es für diese Gebiete keinen Bebauungsplan gibt. Eine transparente Darstellung für die Gebiete existiert nicht. Baulich sind viele Gebiet im Orsteil Lindelburg nahe zu gleich.

Hier eine Beispielrechung wie sich die Beiträge auf einer Straßenseite zur anderen Straßenseite unterscheiden:

Daher die Forderung zum Wechsel des Beitragsmaßstabes auf die tatsächliche Geschossfläche, somit hat jeder Beteiligte den geleichen Beitragsmaßstab.

Damit folgendes Beispiel nicht ensteht:

Für ein 1.000 qm Grundstück mit einem Faktor 0,3 muss für 300 qm Geschossfläche ein genauso hoher Beitrag bezahlt werden wie für ein nur halb so großes Grundstück (500 qm) bei einem Faktor von 1,5 und  damit 750 qm zulässiger  Geschossfläche. 250% mehr Beitrag trotz halb so großem Grundstück? Ist das sozial gerecht, dass eine Familie an einem Ortsende für ein kleines Grundstück 250% mehr bezahlt, als die befreundete Familie am anderen Ortsende mit einem doppelt so großen Grundstück?